부동산 가격은 왜 자꾸만 오를까?

부동산의 종류에는 여러가지가 있겠으나, 본 글에서 다루려는 부동산은 '주택'에 한정됩니다.

지방의 경우, 조금 다른 변수들이 더 많을테니.. 서울 및 수도권 위주로 살펴보려고 합니다.

부동산 (주택) 가격은 시장이 정합니다.  정찰제 판매 가격이 아닙니다.

허름하고 오래된 집이라고 하더라도 사려고 하는 수요가 높으면, 가격이 비싸게 올라가고..

수요 > 공급 = 가격 상승 ↑

새로 지은 좋은 집이 나오더라도 아무도 사려고 하지 않는다면, 가격은 내려갑니다.

공급 > 수요 = 가격 하락 ↓

위와 같이 생각하면, 부동산 가격을 결정하는 원리는 단순해 보입니다만.. 실제로는 조금 더 복잡합니다.

현실에서는 수요 공급의 법칙 이외에도 *다양한 변수들이 영향을 끼치면서.. 가격 결정까지 복잡한 과정을 거치게 됩니다.

(*다양한 변수들 : 대출 규제, 정책 변동, 금리 변동, 글로벌 경제 상황, 유동성 공급, 매수/매도세 심리.. 등)

그럼에도 불구하고..

부동산 가격 결정에 영향을 끼치는 가장 결정적인 변수는 '수요와 공급의 원리'라고 생각합니다.

복잡할수록 단순하게 생각하라고 했던가요?

심플하게 '수요-공급' 관점에서 부동산 가격 추이를 해석해보려고 합니다.

부동산 구매에는 들어가는 비용이 크다보니까..

한번의 잘못된 투자로 인해 잃어야 하는 손실도 큽니다.

누구나 싼 값에 구매해서.. 비싼 값에 팔기를 원합니다.

그렇다면, 올해는 부동산 집값이 오를까요? 내릴까요?

▲ 2022년 올해는 대체 집값이 어떤 방향 (위? 아래?) 으로 움직일까요?

■ 지난 10년간의 수도권 주택 매매 가격 추이 (2011년 ~ 2022년)

▲ 주택매매가격 증가율 추이 (*출처 : e-나라지표)

▲ 종합주택 매매가격지수 추이 (*출처 : 한국부동산원 reb.or.kr )

지난 10년간의 집값 추이 데이터를 찾아보았습니다.

사이트 출처 2곳 (e-나라지표, 한국부동산원) 을 통해서 주택 매매 가격 동향을 알 수 있었습니다.

좁게 보면, 오르락 내리락 웨이브가 있었지만..

넓게 보면, 우상향 하고 있음을 알 수가 있습니다.

결국, '주택 가격은 10년간 우상향 해왔었고, 최근 2년새에는 더욱 가파르게 상승중' 이라는 것을 알 수 있었습니다.

그런데.. 우상향하는 와중에 ..2018 ~ 2019년도 구간에 주택 가격 상승률이 주춤했었던 구간이 보입니다.

수요-공급 관점에서 보자면, 이 시점에 주택의 공급량이 늘었기 때문에 가격 상승이 주춤하지 않았을까? 라고 생각해 볼 수 있습니다. 과연, 그럴까요?

■ 지난 10년간의 수도권 입주 물량 추이 (2011년 ~ 2022년)

▲ 2011 ~ 2021 수도권 (서울, 경기, 인천) 입주 물량 추이 (*출처 : 아실)

'아실' 이라는 사이트를 가보면, 공급량 지표. 즉, 입주 물량 데이터를 확인할 수 있습니다.

입주 물량이 높은지? 낮은지? 를 판단할 수 있도록 '적정 수요' 라는 지표까지 점선으로 표기해주고 있어서 보기가 편합니다.

▲ 위에서 확인한 주택가격 및 입주물량 그래프를 비교하기 편하게 붙여봤습니다.

적정 수요 대비 입주 물량이 부족하던 2011~2018 까지는 지속적으로 주택 매매 가격이 상승하다가..

2018년에 적정 수요치를 많이 초과하면서 폭발한 입주 물량 덕분에 2019년도에 주택 매매 가격의 상승세가 크게 꺾이는 모습을 확인할 수 있습니다. 시장에 공급 물량이 늘어나면, 가격의 상승세가 억제될 수 있다는 것이겠지요.

다만, 2019~2021까지 적정 수요량을 초과하는 입주 물량(=공급량)이 지속되고 있지만..

가격 그래프를 보면, 2020년을 기점으로 가파르게 상승하기 시작한 주택 매매 가격 곡선이 금방 완만해지는 것 같진 않아보입니다.

[참고] 2011년부터 2020년까지 각 연도별로 주요 동향 (*출처 : e-나라지표)

e-나라지표 사이트에서 주택매매가격 동향에 대한 분석을 아래와 같이 정리해주고 있습니다.

2011년

전국의 주택매매가격은 전년대비 6.9% 상승하며, 장기평균 증감률(4.2%)을 상회함. 부동산 경기침체에 대한 우려로 매수심리가 크게 위축된 2010년 대비 주택매매가격의 상승폭은 확대되었으나, 유럽발 재정위기로 인한 금융 시장 불안과 예상보다 부진한 국내 경제 성장률 등으로 인해 하반기로 갈수록 상승세가 둔화됨.

2012년

전국의 주택매매가격은 전년말대비 0.0% 보합을 나타내며 2011년 전년말 상승률(6.9%) 대비 부진한 모습. 수도권의 약세 속에 지방광역시 및 기타 지방의 강세는 지속되었으나 유럽발 경제위기로 인한 부동산 경기침체와 내수경기 부진 등으로 하반기 들어서는 하락세가 지속됨.

2013년

전국의 주택매매가격은 0.31% 상승한 가운데, 수도권은 1.12% 하락, 지방은 1.65% 상승하며 지역별로 대조적인 모습을 나타냄. 주택유형별로는 아파트(0.75%)와 단독주택(0.24%)이 상승하였고, 연립주택(-1.03%)은 하락

2014년

12월 전국 주택매매가격은 수도권을 중심으로 매수인의 관망세가 확산되고 계절적 비수기가 겹쳐 한산한 모습을 보이며 오름폭 둔화

2015년

전국 주택매매가격 상승률은 전국 3.51% 수도권 4.37% 지방 2.73% 로서 실수요자의 매매전환이 증가하며 상승세 지속

2016년

전국 주택매매가격 상승률은 전국 0.7%로 15년 상승률(3.5%) 및 최근 5년(2011-2015년) 평균 상승률(2.0%)보다 낮은 수치를 기록, 수도권은 1.3%, 지방광역시는 0.9% 상승한 반면, 기타 지방은 0.3% 하락

2017년

전국 주택매매가격 상승률은 전국 1.48%로 16년 상승률(0.71%) 및 최근 5년(2012-2016년) 평균 상승률(1.14%)보다 높은 수치를 기록했으나, 물가상승률(1.9%), GDP성장률(3.0% 전망)보다 낮음

2018년

전국 주택매매가격 상승률은 1.10%로 17년 상승률(1.48%) 및 최근 5년(2013-2017년) 평균 상승률(1.54%)보다 낮은 수치를 기록, 지역별로 보면 수도권은 3.31%, 지방광역시는 0.38% 상승했으며, 8개도는 -1.73%로 하락. 전국 주택시장은 7월 이후 서울 등 주요지역에 국지적 과열이 나타났으나, 9.13대책 및 공급대책(9.21, 12.19), 신규입주물량 증가 등으로 하반기부터 안정세를 회복

2019년

전국 주택매매가격 상승률은 -0.36%로 18년 상승률(1.10%) 및 최근 5년(2014-2018년) 평균 상승률(1.29%)보다 낮은 수치를 기록, 지역별로 보면 수도권은 0.45%, 지방광역시는 0.48% 상승했으며, 8개도는 -2.10%로 하락

2020년

전국 주택매매가격 상승률은 전국 5.36% 수도권 6.49% 지방 4.34%로서 초저금리와 풍부한 유동성, 전세가율 상승 및 매수 심리 상승세 등의 요인으로 상승세 지속

덧) 2021년 ~ 2022년 2월 현재

작년에 대한 분석 리포트는 아직 업데이트가 안되었습니다만, 지난 2021년 한해 동안에 전국적으로 부동산 가격이 얼마나 가파르게 상승했는지는 다들 잘 알고 계실껍니다.

2020년부터 시작된 '초저금리 + 풍부한 유동성 + 전세가율 상승 + 매수 심리 상승세' 기조는 2022년 2월인 현재까지도 작용하고 있기 때문이라고 보여집니다.

▲ 시장 기준금리 추이 (*출처 : 한국은행 경제통계시스템)

▲ 주택 전세가율 추이 (*출처 : KOSIS)

확실히 2020~2021년도에는 금리가 1% 최저치를 찍고 있고, 전세가율도 65%에서 좀처럼 내려오지 않고 있는 모습입니다.

수요 대비 공급량이 넉넉치 못한데다가.. '낮은 금리, 높은 전세가율'이 최근 한 2년새에 붙이 붙은 주택 가격 상승에 부채질을 한 것이 아닐까 싶습니다.

■  2022년 이후, 앞으로의 공급 물량은?

▲ 2020 ~ 2026 수도권 (서울, 경기, 인천) 입주 물량 추이 (*출처 : 아실)

2018~2019년도 입주 물량 폭증 사례를 통해서.. 공급이 늘어나면, 가격 상승세가 억제된다는 사실을 확인할 수 있었습니다.

2020년~2023년까지는 현재 공급량 정도의 입주 물량이 지속적으로 공급될 것으로 보입니다.

2018~2019년도 사례처럼 드라마틱하게 폭발적인 물량 공급은 기대하기 어려워 보이죠?

위 그래프에서  확인할 수 있는 공급량으로.. 이미 불이 붙어버린 주택 가격 상승세를 막을 수 있을지..

물리적인 주택 공급량을 넘어서는 솔루션이 있어야 할 것 같다는 생각이 듭니다.

주택 공급의 방법으로는 지어서 풀어내는 '입주 물량' 이외에.. '구축 물량'을 시장에 푸는 방법도 있을 것 같습니다.

부동산 거래를 위축하게 만든 *각종 규제들을 완화하는 방법으로 공급량을 늘릴 수 있을 것 같습니다.

(*부동산 규제 정책 : 양도소득세 중과, 공시가격 현실화, 보유세 인상, 종합부동산세 인상, 대출 규제.. 등)

수요를 뛰어넘는 공급량을 확보해야.. 뜨거워진 부동산 주택 가격을 차갑게 식힐 수 있지 않을까.. 라고 생각을 해봅니다.

■  결론 및 요약

- 주택 가격은 지난 10년간 우상향 해왔었고, 최근 2년새에는 더욱 가파르게 상승중.

- 부동산 시장에 공급 물량이 늘어나면, 가격의 상승세가 억제되고, 하락할 수 있다는 것을 확인할 수 있었음. (수요와 공급의 법칙으로 가격이 결정된다.)

- 시장에 공급 물량을 늘리려면, 물리적인 공급만으로는 한계가 있고, 규제 완화를 통한 시장 거래 활성화를 통해 공급량을 늘려야 함.

- 지금 상황에서 달라지는게 없다면, 앞으로도 부동산 주택 가격은 내려갈 확률은 낮아보인다. (유지되거나 오를 확률이 더 높아보인다.)